Immobilienkauf und -verkauf

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich systematisch in drei Grundtypen einordnen:

  • Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz), z.B. zur eigenen Bebauung;
  • Kauf eines Grundstücks samt vorhandenen (gebrauchten) Gebäuden, z.B. Einfamilienhaus, oder einer einzelnen Wohnung, z.B. Eigentumswohnung, aber auch Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser;
  • Kauf einer neu zu errichtenden Bausubstanz (Haus oder Wohnung), sog. Bauträgervertrag.

In jedem Fall ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags für die Beteiligten ein rechtlich bedeutsames und komplexes Geschäft, das kompetenter Beratung bei der Vorbereitung und Durchführung bedarf.

Es sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, die den Verfahrensablauf eines Immobilienkaufs in der immobilienrechtlichen Praxis standardmäßig prägen. 

In der Vertragsvorbereitung findet eine Prüfung sowohl in Bezug auf die Vertragsparteien also auch in Bezug auf das Vertragsobjekt statt. So ergeben sich z.B. Besonderheiten für die Vertragsgestaltung aus den persönlichen Verhältnissen der Vertragsbeteiligten. Handeln Privatpersonen oder Unternehmer? Verkaufen oder kaufen mehrere Personen zusammen? Sind wegen der Staatsangehörigkeit von Beteiligten ausländische Rechtsbeziehungen zu beachten? Handeln z.B. auf der Käuferseite mehre Personen gemeinsam, können sich bereits daraus steuerliche oder – antizipierte – erbrechtliche Fragen stellen, die auch für die Gestaltung des Kaufvertrags und des Rechtsverhältnisses der Käufer untereinander maßgeblich sind. Weiterhin sind objektspezifische Besonderheiten zu beachten. Wie ist die grundbuchliche Situation, sind z.B. bestehende Grundpfandrechte Dritter (Grundschulden, Hypotheken) noch zu löschen und soll die Ablösung solcher Rechte aus dem Kaufpreis erfolgen? Handelt es sich um einen Alt- oder Neubau? Wird nur eine Teilfläche aus einem Gesamtgrundstück verkauft? Ist die Immobilie vermietet oder unvermietet? Gibt es bekannte Sachmängel?

Je nach den Besonderheiten im Einzelfall ergeben sich Erwartungen der Beteiligten, denen in der Vertragsgestaltung Rechnung zu tragen ist. Zum Beispiel ist zu klären, ob der Verkauf unter Ausschluss von gesetzlichen Gewährleistungsrechten für Sachmängel erfolgen soll oder ob bestimmte, einem Käufer im Erwerb besonders wichtige Umstände Gegenstand einer Garantie des Verkäufers sein sollen, z.B. zu einem bestimmten Baugenehmigungs- oder Vermietungsstand. Weiterer Regelungsbedarf kann sich ergeben, wenn besondere Absicherungsinteressen für die Erfüllung bestimmter Erwartungen der Vertragsparteien in Bezug auf die Immobilie bestehen. So kann z.B. die Vertragswirksamkeit oder die Kaufpreisfälligkeit in Abhängigkeit von dem Eintritt bestimmter Voraussetzungen, z.B. der Sicherstellung einer bestimmten Bebaubarkeit oder dem Erreichen eines bestimmten Vermietungsstands, geregelt werden oder es kann hierfür die Stellung von Sicherheiten, z.B. in Form von Kaufpreiseinbehalten oder Bürgschaften, vorgesehen werden. 

Einfluss auf die Vertragsgestaltung und den Vertragsvollzug hat zudem die Frage, wie der Käufer den Kauf finanziert. Zahlt der Käufer aus Eigenmitteln oder benötigt er eine Finanzierung über Kredit? Wird ein Darlehen zur (teilweisen) Kaufpreisfinanzierung aufgenommen, erwartet der Darlehensgeber meist die Stellung von Sicherheiten – in der Regel erfolgt dies in der Immobilienfinanzierung u.a. in Form einer Grundschuld an dem Kaufgrundstück. In diesem Fall sind Regelungen im Kaufvertrag notwendig (sog. Belastungsvollmacht oder Finanzierungsvollmacht), die die Grundschuldbestellung schon ermöglichen, bevor der Käufer überhaupt Eigentümer wird. Je nach Person des Kreditgebers – in der Regel handelt es sich um Banken oder Versicherungsgesellschaften, in Betracht kommen aber auch nichtinstitutionelle Kreditgeber – ist dann in unterschiedlicher Gewichtung aber auch das Interesse des Verkäufers abzusichern, dass ein Darlehensgeber die Grundschuld nicht schon vor der Kaufpreiszahlung verwenden kann.

Bei aller Standardisierung des Immobilienkaufvertrags und seiner Abwicklung ist daher stets eine einzelfallbezogene Betrachtung notwendig, um die Besonderheiten in der speziellen Konstellation zu erfassen und daraus folgend die Erfordernisse für die Vertragsgestaltung zu erkennen und die Schwerpunkte in der Gestaltung richtig zu setzen.

Die Notare bei LEONHARDT RATTUNDE sind mit Immobilienkaufverträgen jeder Art und Größenordnung vertraut und bieten eine umfassende notarielle Betreuung im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung von Immobilienkauf- und verkaufsverträgen.

Die Gestaltung und der Vollzug von Verträgen zum Kauf von Immobilien ist stets von mehreren Faktoren des Einzelfalls abhängig.

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